Pengembangan Kota Alexander Yang Baru Dapat Menghentikan Kebocoran ke Pasar Lain – Pembeli lokal mungkin tidak perlu melakukan perjalanan jauh untuk menemukan barang yang saat ini mereka kunjungi untuk dibeli. Selasa malam Dewan Kota Alexander menyetujui insentif untuk membantu pengembang dengan proyek yang akan mencakup toko kelontong di sudut US Highway 280 dan Highway 63.
Pengembangan Kota Alexander Yang Baru Dapat Menghentikan Kebocoran ke Pasar Lain
alexandercity – Usulan pengembangan 100.000 kaki persegi akan ditambatkan oleh toko kelontong seluas 47.000 kaki persegi . Dan itu sangat menyenangkan banyak orang tetapi beberapa penduduk daerah tidak begitu optimis. Hugh Thompson dibesarkan di Alexander City dan ayahnya berada di dewan kota dan walikota pada satu titik dalam sejarah Alexander City. Thompson berbicara pada pertemuan dewan hari Selasa.
Baca Juga : 15 Hal Terbaik yang Dapat Dilakukan di Kota Alexander
“Ini adalah perkembangan pertama yang membuat mata istri saya berkilau,” kata Thompson. “Saya punya tetangga yang seminggu sekali berkendara ke Publix di Auburn. Saya pikir ini adalah hal yang baik.”
Neil Butler mengatakan Alexander City saat ini tidak menawarkan solusi yang cukup untuk kebutuhan belanja keluarganya sehingga mereka melakukan perjalanan ke luar kota untuk membeli barang dan jasa. Dan Butler tidak berpikir keluarganya sendirian.
“Kami berbelanja di Alex City sekarang tetapi banyak berbelanja di Auburn; kami banyak berbelanja di Birmingham karena di sana ada layanan yang ada permintaannya di sini,” kata Butler. “Ada permintaan yang signifikan untuk sesuatu dari tingkat Publix.” Sebuah studi yang dibantu Alexander City membayar pada tahun 2018 menemukan ada $149 juta dari area yang hilang dari penjualan di pasar lain.
“Begitu banyak orang berbelanja di Auburn,” kata Butler, “Mereka ingin berbelanja di Alex City. Mereka berbelanja di Montgomery dan ingin berbelanja di sini tetapi layanannya tidak ada di sini. Sesuatu seperti Publix adalah sesuatu yang ingin dimiliki banyak orang di danau. Salah satunya adalah ada daya belanja yang signifikan di danau dan daya belanja yang signifikan terjadi di tempat lain.
“Pasti ada keinginan untuk menghabiskannya di sini daripada pergi ke tempat lain. Saya tentu lebih suka pergi 15 menit daripada satu jam. ” Penduduk Baypine Road, Joanna Banks, pernah terlibat dalam pengembangan ekonomi masyarakat di Georgia. “Saya seorang pembelanja di komunitas ini dan saya membelanjakan uang saya di komunitas ini,” kata Banks. “Saya tertarik dengan proyek ini hanya karena pekerjaan saya sebelumnya. Kebiasaan susah hilang. Saya telah menonton proyek ini dan melihat angka dan komentarnya.”
Banks telah melakukan pekerjaan rumahnya sendiri juga.“Perkembangan ekonomi yang mereka katakan hush hush tapi sebenarnya tidak,” kata Banks “Saya melihat Publix. Dr Google memiliki banyak informasi. Untuk tahun 2020, Publix memiliki penjualan kotor sebesar $44,9 miliar. Mereka memiliki 1.029 toko dan membaginya dan jika setiap toko sama, itu sekitar $36 juta per toko. Itu tidak akan terjadi di Alexander City, tetapi $ 14 juta, $ 16, 18 juta masuk akal dan dapat tumbuh seiring pertumbuhan kota. Sepertinya TJ Maxx ikut serta dalam perkembangan ini dan kota-kota kecil lainnya juga.”
Bank percaya lebih dari sekedar pendapatan dari pajak akan berkontribusi pada perekonomian daerah. “Ini bukan entitas terbang di malam hari,” kata Banks. “Akan ada lapangan pekerjaan. Saya percaya saya mendengar sekitar 300 pekerjaan. Kami berbicara tentang gaji $7 hingga $9 juta yang tidak kami miliki di komunitas ini.” Bank mengatakan perkiraan rendah akan melihat 50% dari upah dari pembangunan dihabiskan di masyarakat.
CEO Russell Lands Tom Lamberth menyukai gagasan pengembangan dan percaya itu akan berhasil dengan cepat. “Saya sangat mendukung kota mengejar pengecer seperti Publix,” kata Lamberth. “Ini adalah studi yang diikuti kota pada 2018 dan mengindikasikan kebocoran $150 juta dari komunitas danau. Itu saja, bahan makanan akan menjadi bagian besar dari itu. Saya pikir Publix yang datang ke pasar ini pasti akan memakan kebocoran itu. Kebocoran itu hanya 10 mil di jalan.
“Tidak banyak komunitas yang dapat mengatakan bahwa mereka memiliki permintaan seperti itu di depan pintu mereka. Biasanya Anda membangun sesuatu dan berharap untuk tumbuh di dalamnya. Itu ada di sana dan pergi ke tempat lain. ”
Tanpa uang tunai untuk membeli properti dan tanpa audit untuk meminjam uang, Alexander City menawarkan Alex City Development bagian penuh dari 2,75% penjualan yang dikumpulkan dari pengembangan yang jika tidak akan digunakan untuk dana umum kota. Penasihat keuangan kota yang disewa menentang perjanjian dengan mengatakan bahwa pembagian 50/50 dari bagian itu akan menghindari kemungkinan penurunan dana umum dan lebih seperti insentif di tempat lain.
Jim Wilson & Associates Evan Cander berada di belakang Alex City Development dan mengatakan bahwa insentif yang ditawarkan kotamadya lain adalah yang paling depan dengan properti dan atau uang tunai dengan porsi 50/50. Cander mengatakan Albertville memberi pengembang $5 juta di muka dan 50% bagian pajak penjualan selama 10 tahun untuk pengembangan dengan TJ Maxx dan Hobby Lobby. Albertville memberikan properti pengembang yang dibelinya seharga $5 juta bersama dengan hasil dari obligasi $1 juta untuk membangun kembali K-Mart dengan Food City, Five Below dan Ulta. Dan Albertville mungkin memiliki lebih banyak pengembangan yang akan datang.
“Ada kesepakatan lain yang sedang dipertimbangkan di Albertville,” kata Cander. “Ini adalah outlet ritel outdoor kotak besar. Kota ini sedang mempertimbangkan untuk menerbitkan obligasi sebesar $6,2 juta untuk mengembangkan toko dan situs.” Cander mengatakan di Sylacauga kota membeli tanah seharga $1,8 juta dan menjualnya kepada pengembang seharga $450.000 selain memberikan pengembang 50% dari pajak penjualan selama 20 tahun. Di Troy, seorang pengembang menerima $1,5 juta dan 50% pajak penjualan selama 10 tahun untuk pengembangan dengan Hobby Lobby dan TJ Maxx.
Di Birmingham di Lakeshore, seorang pengembang mendapatkan $3,3 juta di muka. Hoover memberikan $3,4 juta dimuka dan 50% selama bertahun-tahun dan kesepakatan serupa ada di atas meja di Opelika utara. Cander mengatakan, pangsa 100% dibutuhkan kota untuk bersaing. Ini akan seperti membeli mobil tanpa meletakkan uang, pembayaran akan lebih tinggi. Ketika kotamadya dapat memasukkan uang atau hal-hal lain ke dalam paket insentif, persentasenya bisa turun.
Dalam hal perkembangan ini, tidak ada pengurangan pajak penjualan bahan bangunan, tidak ada pengurangan pajak ad valorem. Kesepakatan antara Alexander City dan pengembang dapat dilunasi lebih awal. Ini juga memiliki batas $1,2 juta per tahun. Untuk mencapai batas dan pendapatan pajak penjualan dari pembangunan masuk ke dana umum kota, pembangunan perlu menghasilkan hampir $44 juta dalam penjualan untuk tahun itu. Seperti yang lain, Lamberth prihatin tentang kota yang mampu membayar paket insentif dan percaya bahwa perencanaan adalah kunci untuk membuatnya bekerja.
“Saya juga khawatir tentang kanibalisasi,” kata Lamberth. “Saya tidak tahu apa keuangannya dan ini adalah kesepakatan yang sangat rumit, saya tidak akan mengatakan ya atau tidak tentang itu. Saya khawatir tentang kanibalisasi dan itu nyata, itu akan terjadi. Anda harus menebus pendapatan yang hilang itu entah bagaimana. Jika Anda tidak memiliki rencana untuk melakukan itu, itu masalah. Jika Anda tidak memiliki cadangan, jika Anda tidak berencana untuk berhutang atau berencana untuk menaikkan pajak, layanan pemotongan bukanlah suatu pilihan.
“Saya berkonflik dalam hal ini. Kita perlu mengejar pengecer semacam ini tetapi kita perlu mencari cara untuk menstabilkan dana umum itu juga.”